Pytania i odpowiedzi: Co należy wiedzieć o płaceniu opłat za budynek „comunidad” w Hiszpanii

Jeśli posiadasz nieruchomość w Hiszpanii, istnieje prawdopodobieństwo, że będziesz członkiem stowarzyszenia właścicieli domów, znanego w języku hiszpańskim jako comunidad lub comunidad de vecinos .

Oznacza to między innymi, że będziesz musiał płacić opłaty budowlane comunidad (czyli wspólnotowe).

Czym są opłaty wspólnotowe?

Przepisy dotyczące opłat comunidad zaczerpnięto z hiszpańskiego prawa własności poziomej (LPH) i mają one zastosowanie do nieruchomości stanowiących część budynku lub domu na wspólnym gruncie, który został podzielony na różne działki, tworząc „wspólnotę właścicieli”.

Konkretnie artykuł 9 stanowi, że jednym z obowiązków właścicieli nieruchomości w ramach horyzontalnego ustroju własnościowego jest wnoszenie wkładu w ogólne wydatki na „odpowiednie utrzymanie nieruchomości, jej usługi, opłaty i obowiązki, których nie można zindywidualizować”.

Jakie są rodzaje opłat?

Według wiodącego hiszpańskiego serwisu poświęconego nieruchomościom Idealista , w Hiszpanii istnieją dwa rodzaje opłat wspólnotowych:

1. Ogólne lub zwykłe wydatki wspólnotowe : Koszty utrzymania podstawowego utrzymania i funkcjonowania budynku. Pomyśl o wydatkach takich jak prąd, woda, opłaty bankowe, opłaty za ogrodnictwo, portierzy, konserwacja wind/wind, koszty sprzątania i konserwacji. Są one uwzględniane w rocznych budżetach i zatwierdzane na spotkaniach.
2. „Nadzwyczajne” wydatki wspólnotowe : Istnieją również „wyjątkowe” koszty wykraczające poza ogólne utrzymanie. Stąd pochodzą tzw. derramas , które są zazwyczaj wykorzystywane do zaspokajania konkretnych potrzeb związanych z ulepszeniem budynku, takich jak na przykład instalacja windy lub dokonywanie zmian lub napraw fasady lub tarasu. Te dodatkowe opłaty są zazwyczaj zatwierdzane na nadzwyczajnym spotkaniu comunidad i można je również zapłacić z pieniędzy zaoszczędzonych przez wspólnotę w ciągu roku - nadwyżki.

Kto płaci składki wspólnotowe?

Zapłata opłat wspólnotowych jest odpowiedzialnością właścicieli domów. Jednak, jak zauważa Idealista: „możliwe jest przeniesienie opłat wspólnotowych na czynsz, jeśli nieruchomość jest wynajmowana na podstawie umowy z najemcą. W każdym przypadku to zawsze wynajmujący odpowiada za zapłatę opłat wspólnotowych”.

Należy pamiętać, że możliwe jest wykluczenie lokali handlowych na parterze budynku z płatności za takie rzeczy jak opłaty za klatkę schodową lub windę. Jednak, aby móc wykluczyć jednego lub więcej właścicieli z płacenia określonego wydatku, konieczne jest, aby:

• Jest to wyraźnie określone w statutach i regulaminach danej społeczności.
• Wniosek został jednomyślnie zatwierdzony na zebraniu właścicieli.

Jak obliczane są opłaty?

Hiszpański ekspert ds. nieruchomości Graham Hunt napisał o la comunidad dla The Local, opisując, jak to działa: „ W praktyce zdecydowana większość nieruchomości w Hiszpanii jest sprzedawana na zasadzie freehold, co oznacza, że ​​jesteś ich właścicielem na własność, ale oczywiście, jeśli masz apartament w budynku, to posiadasz tylko procent freehold, który jest ustalany procentowo. Jaki procent całej freehold stanowi twoje mieszkanie? Zależy to od procentowej wielkości całego budynku, który obejmuje twoje mieszkanie”.

Zasadniczo, proporcjonalnie do powierzchni wynajmowanej nieruchomości, zależy ona od jej rozmiaru.

„Wszystkie opłaty za budynek są szacowane co miesiąc, aby społeczność miała niewielką nadwyżkę. Powiedzmy, że koszty budynku, prądu, windy, ubezpieczenia, sprzątania itp. wynoszą 900 euro miesięcznie, a w budynku jest 30 mieszkań” – dodał Hunter.

„Społeczność będzie pobierać około 1200 euro miesięcznie i dzielić tę kwotę między drzwi w budynku, upewniając się, że zostanie niewielka nadwyżka (To stanie się ważne później). Więc jeśli założymy, że każde mieszkanie ma taką samą wielkość i taki sam procent całego budynku, to za każde drzwi zapłacimy 40 euro miesięcznie. Zazwyczaj te pieniądze będą pobierane bezpośrednio z Twojego konta bankowego co trzy miesiące, co oznacza kwartalną płatność w wysokości 120 euro”.

Ile wynoszą zazwyczaj miesięczne opłaty comunidad ?

Jak Hunter powiedział The Local: „Jak długi jest kawałek sznurka? Koszty społeczności mają wiele zmiennych. Widzieliśmy koszty społeczności od 6 € miesięcznie, a nawet zera w kilku przypadkach, do 600 € miesięcznie w przypadku odległym”.

Więc, jak to często bywa w Hiszpanii, odpowiedź brzmi: to zależy. Usługi i udogodnienia nie są takie same w każdym budynku, ani liczba sąsiadów, ani kwota, jaką każdy ma na podstawie swojej nieruchomości. Wszystkie te czynniki będą miały wpływ na kwotę, którą należy zapłacić w ramach opłat wspólnotowych.

Ogólnie rzecz biorąc, większość społeczności będzie korzystać z systemu kwotowego , chociaż istnieją takie, w których wszyscy sąsiedzi płacą stałą kwotę, która jest taka sama dla wszystkich. Zazwyczaj wynosi ona średnio 100–110 EUR miesięcznie, według Fotocasa.

Opłata comunidad w niższej wysokości – około 10–20 euro miesięcznie – może obejmować mieszkanie bez windy, gdzie sąsiedzi na zmianę sprzątają i/lub zajmują się odpowiednią dokumentacją lub bankowością.

Czy koszty wspólnotowe mogą wzrosnąć?

Na corocznym walnym zgromadzeniu właścicieli, które w większości społeczności odbywa się w pierwszym kwartale roku, przedstawiany jest budżet na rok finansowy, biorąc pod uwagę przewidywane na dany rok wydatki oraz dochody.

Jak wspomniano, wydatki dzielone są między sąsiadów zgodnie z ich przydziałem.

Aby podnieść opłatę wspólnotową, musi ona zostać uchwalona jednomyślnie. Powód podwyżki musi być również uzasadniony, czy to z powodu inflacji, nowych kosztów utrzymania, czy też wzrostu kosztów rachunków za energię, na przykład.

Gdzie trafiają opłaty wspólnotowe ?

Opłaty wspólnotowe są zazwyczaj płacone przez polecenie zapłaty prezesowi wspólnoty lub skarbnikowi. Wiele budynków zakłada w tym celu oddzielne konta bankowe lub korzysta z zewnętrznej firmy zarządzającej nieruchomościami, która zajmuje się pieniędzmi.

Niektórzy mniejsi deweloperzy mogą to zrobić za gotówkę.

Czy mogę złożyć skargę, jeśli opłaty wzrosną?

Tak, jako członek społeczności masz prawo do złożenia skargi na podwyżkę opłat. Nie ma jednak gwarancji, że będzie to miało jakikolwiek wpływ.

Jak podaje hiszpańska strona internetowa SuperVecinas , zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami, możesz złożyć skargę, jeśli „nie zgadzasz się z nowym budżetem stowarzyszenia mieszkańców, nie zgadzasz się z reformą statutu comunidad [lub] masz spór ze stowarzyszeniem mieszkańców”.

Idealista zauważa jednak, że chociaż istnieje możliwość ubiegania się o zwrot podwyżki opłaty wspólnotowej, jest to możliwe jedynie wówczas, gdy jest to sprzeczne z umowami lub statutami wspólnoty.

„Ogólnie rzecz biorąc, podwyżka opłaty jest legalna, o ile obliczenia są wykonane prawidłowo” – zauważa. „Jedynym sposobem uniknięcia płacenia podwyższonej opłaty byłoby udowodnienie, że podwyżka jest nielegalna lub że nie zastosowano się do właściwej procedury.

PRZECZYTAJ RÓWNIEŻ: „La comunidad” – co właściciele nieruchomości w Hiszpanii powinni wiedzieć o stowarzyszeniach właścicieli domów